Business Plan Locatif : le simulateur gratuit qui chiffre votre investissement et prépare votre dossier bancaire

Business Plan Locatif est un utilitaire web gratuit qui construit, à partir de vos hypothèses, le plan d’affaires complet d’un bien locatif : prix d’achat et frais de notaire, financement, loyers, charges, fiscalité, cash-flow année par année, profil emprunteur et scénario de revente. L’outil est édité par Montclair, cabinet de conseil en stratégie patrimoniale immobilière basé à Strasbourg, fondé par trois associés — Olivier Clur (stratégie et marketing digital), Rémy Pampin (investissement immobilier) et Romain Isel (transaction).

La promesse tient en une phrase, celle affichée en page d’accueil : « Business plan immobilier gratuit, prêt pour la banque. » Concrètement, au lieu d’un tableur bricolé ou d’un simulateur qui s’arrête au rendement brut, l’outil suit le raisonnement d’un analyste crédit : le projet, son exploitation, sa fiscalité, puis sa sortie.

Le positionnement est explicite : il est présenté comme une alternative gratuite à Lybox et aux simulateurs payants, avec un argument rare dans la catégorie — aucune inscription, aucune limite de projets et aucun compte à créer pour obtenir le dossier final.

Un investisseur calcule souvent son projet ainsi : loyer annuel divisé par prix d’achat. Ce ratio, le rendement brut, est le seul chiffre dont il dispose au premier rendez-vous. Il omet systématiquement les postes qui décident pourtant de la solidité du projet : frais de notaire, vacance locative, charges non récupérables, impôt, assurance, et surtout la revente.

Le résultat est un écart souvent spectaculaire entre le rendement affiché et le rendement réel. Un bien annoncé à 6 % brut peut descendre sous 4 % net de charges, puis devenir négatif après impôt selon le régime choisi. C’est exactement la zone où un dossier bancaire se joue : la banque ne regarde pas le rendement brut, elle regarde votre capacité à rembourser.

Business Plan Locatif attaque ce problème par la structuration. Plutôt qu’un indicateur unique, il produit une chaîne cohérente de calculs, de la saisie du bien jusqu’au produit net de vente, en passant par la fiscalité. L’objectif affiché est double : décider avant d’acheter, puis convaincre la banque.

L’outil se veut accessible sans formation comptable. Il propose trois projets d’exemple — un studio étudiant meublé, un T2 en ville moyenne et un T3 familial avec une TMI à 41 % — puis suit quatre étapes fixes :

Détail pratique : le projet est enregistré automatiquement dans votre navigateur. Vous pouvez fermer l’onglet, revenir le lendemain et retrouver vos hypothèses, sans créer de compte.

Une demande de prêt pour un investissement locatif est lue à travers les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Le simulateur les applique avant le rendez-vous, ce qui évite l’effet de surprise :

Ces trois paramètres expliquent pourquoi un bien rentable peut être refusé : le problème n’est pas le rendement, mais le saut de charge. L’outil affiche d’ailleurs un « profil bancaire » avec le taux d’effort avant et après le projet, le saut de charge et le reste à vivre, puis un verdict au regard de la norme des 35 %.

C’est la fonctionnalité la plus différenciante de l’outil. Là où beaucoup de simulateurs supposent un régime, Business Plan Locatif calcule le même projet dans cinq enveloppes fiscales et affiche ce que chacune laisse réellement, impôt de revente compris :

• Location nue au micro-foncier : abattement de 30 %, recettes jusqu’à 15 000 €.
• Location nue au régime réel, avec déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 € par an.
• Location meublée au micro-BIC : abattement de 50 % jusqu’à 83 600 € de recettes pour la longue durée.
• LMNP au réel, avec amortissements du bâti, du mobilier et des travaux.
• SCI à l’IS : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà.

Sur le bien de la simulation express publiée par l’éditeur — 92 000 € d’achat, 15 000 € d’apport, 630 €/mois de loyer meublé, prêt sur 25 ans, TMI 30 % — l’écart d’enrichissement net sur vingt ans est considérable :

Lecture indicative, reprise des chiffres publiés par l’éditeur pour son exemple : cash-flows cumulés, plus produit de revente net d’impôts et de crédit, moins l’apport. Pour la SCI, les dividendes distribués à la revente sont soumis au prélèvement forfaitaire. Les résultats dépendent entièrement des hypothèses saisies.

L’intérêt pédagogique est immédiat : deux régimes peuvent afficher le même cash-flow mensuel et aboutir à un enrichissement final très différent, parce que la fiscalité de sortie n’est pas la même. C’est précisément l’angle mort d’un calcul de rentabilité classique.

Un simulateur n’a de valeur que s’il suit les textes. L’éditeur indique vérifier chaque paramètre sur Légifrance et le mettre à jour à chaque loi de finances. Trois évolutions récentes pèsent directement sur les résultats :

La sortie de l’outil n’est pas un écran de résultats, mais un document. Le dossier suit l’ordre de lecture d’un comité de crédit : synthèse, plan de financement, comparaison des régimes, projection annuelle, profil emprunteur et scénario de revente. C’est un choix pertinent : un banquier ne lit pas un simulateur, il lit un dossier.

L’export se fait par la fonction d’impression du navigateur, « Enregistrer au format PDF ». Un lien de partage permet également de transmettre la simulation à un courtier, un associé ou un conjoint. Aucun document ne garantit un accord de prêt : la banque demandera toujours ses propres pièces — avis d’imposition, bulletins de salaire, relevés de compte, compromis de vente.

Deux fonctionnalités méritent un détour. La première est le stress test : cocher « taux +1 pt », « deux mois de vacance par an », « loyers −10 % » ou « 5 000 € de travaux imprévus » recalcule immédiatement le projet. L’intérêt est psychologique autant que financier — il vaut mieux découvrir qu’un projet casse à +1 point de taux avant le compromis que trois ans après.

La seconde est la revente chiffrée dès l’achat. Sur l’exemple du site : prix de revente estimé 123 911 €, capital restant dû 27 229 €, impôt sur la plus-value 8 522 €, soit un produit net de vente de 87 704 €. Peu de simulateurs gratuits vont jusqu’au produit net de vente, alors que c’est lui qui détermine l’enrichissement réel à la sortie.

Le calcul de plus-value intègre les abattements par durée de détention et le cas spécifique du LMNP après la réforme. Pour les situations complexes — indivision, apport en société, changement d’usage — un professionnel reste indispensable.

Un business plan contient des informations sensibles : revenus du foyer, crédits en cours, tranche marginale d’imposition, prix d’achat, apport. La plupart des simulateurs en ligne demandent un compte et stockent ces données sur un serveur. Ici, l’architecture est inverse.

Le simulateur complet est complété par des calculateurs autonomes, utiles pour un premier tri avant de saisir un dossier entier :

Six parcours de guides couvrent le cycle complet : bien démarrer, financer son projet, location nue, location meublée, sociétés et transmission, puis gérer, rénover et revendre. Le guide dédié au business plan pour la banque est le complément naturel du simulateur.